Ștefan Ghenciulescu: Eco-orice, clădiri inteligente, hot desk, plug-in, co-working, biroul Facebook de Gehry care e o singură casă uriașă etc. Cum se vede dinspre voi, după mai multe zeci de clădiri de birouri în România (și nu doar)?
Călin Negoescu: Noi am avut acest atu formidabil al experienței lui Vlad Arsene, care a lucrat intens în America înainte de a fonda biroul aici. Ceea ce ne-a permis să avem de la început o privire mai clară, și credem și echilibrată, atât din punct de vedere tehnic, cât și economic, și să nu pierdem din vedere detalii ce la astfel de lucrări pot avea în final implicații foarte importante.
Acum, în ceea ce privește acreditările și ecomania, am avut recent bucuria să vedem că o clădire proiectată și realizată cu ani buni în urmă a trecut cu bine printr-un proces de certificare. Cumva poate că este mai important să faci lucrurile corect și cu bun-simț și nu doar să bifezi indici și să răspunzi la criterii dintre care unele, în anumite contexte, devin arbitrare – cum ar fi parcajele de biciclete în locuri în care e sinucidere curată să te duci cu bicicleta.
Sunt foarte OK preocupările ecologice, iar certificările devin un instrument bun pentru compararea unor clădiri, comparație ce se traduce, în final, tot prin bani, adică prin prețul de închiriere. Însă gesturile arhitecturale de bază sunt mai importante, principii mult mai vechi decât atestările de orice tip: de exemplu, că pentru pierderi de energie mici e bine să ai clădiri cât mai compacte.
Evoluțiile actuale în filosofia de lucru au ajuns încă destul de puțin în România. Și aceste noi evoluții nu merg peste tot, oricum. Recunosc că, pentru propria-mi muncă, mi-ar fi greu să mă adaptez la filosofia de plug-in… am nevoie de locul meu, scaunul meu, un mediu de concentrare.
Dacă vorbim însă despre inserarea activităților de socializare, relaxare în astfel de clădiri, e o cu totul altă poveste. Lucrăm acum la un proiect, în cadrul căruia o firmă internațională ocupă șase etaje de birouri. Ei bine, un nivel întreg este dedicat cantinei, dar și întâlnirilor de orice fel, sportului in-door. E un procent semnificativ. Cumva prevedeam în urmă cu mai mulți ani o astfel de evoluție, apariția „locurilor de fumat pentru nefumători”. Ai nevoie de pauze, să te ridici de pe scaun, să te decuplezi de la muncă într-un loc special dedicat.
Evoluția, la noi, a fost și s-a limitat destul de mult timp la proiectele de amenajări, la adaptarea de către chiriași a spațiilor și foarte puțin încă la proiectele shell and core.
* Benţa Office Building, Târgu‑Mureş (sediul EON Gas)
Ș.G.: Pentru a putea însă accepta astfel de schimbări, înseamnă că trebuie să lucrezi în continuare, în buna tradiție, pentru un plan și o clădire cât mai flexibile?
C.N. Da, mai mult decât oricând, clădirea trebuie să fie capabilă să primească orice. Dar asta se poate gestiona. Există o tendință îngrijorătoare aici la noi, și anume creșterea densității de ocupare. Uitându-mă la proiectele succesive de amenajare a clădirilor proiectate de noi, am observat că, de la cei 10 metri pătrați de arie utilă de persoană de până acum câțiva ani (cărora le corespund cam 20 de metri de arie construită, deci un standard decent), s-a ajuns la cam 6 metri pătrați de persoană. Acești 6 metri, deci o densitate aproape dublă, încep să se apropie de cei 4 metri pătrați pe care îi prevedeau pentru birouri normativele din perioada socialistă. E o problemă, întrucât, până la urmă, gândim clădirile de birouri pentru ca oamenii să se simtă bine în ele, deci să fie eficienți și să aibă productivitate. Au nevoie de lumină, de aer, de confort, de liniște.
*Scara mare a oraşului şi scara vieţii urbane. City Gate, foto Andrei Mărgulescu
Gândirea noilor proiecte din perspectiva unei foarte probabile densificări ridică mai multe tipuri de probleme: debite de aer, număr de ascensoare, căi de evacuare. Totul devine mai complicat și, evident, mai scump. Crește prețul pe metru pătrat, în condițiile în care prețul total e blocat prin studiile de fezabilitate, așa că începi să tai. Cum nu poți tăia de la structură sau de la siguranță la foc, scazi nivelul finisajelor.
Revenind la tipurile de spații și de funcțiuni, îmi amintesc că primele noastre clădiri de birouri conțineau, prin proiect, cel puțin o cafeterie, uneori un restaurant. Ei bine, majoritatea acestor spații au fost, de fapt, închiriate atunci tot drept spații de birouri. În ultima perioadă, programele se îmbogățesc, mai ales la sediile dedicate unei anumite companii (Unicredit sau EON, de pildă) care, desigur, au alt fel de relații cu utilizatorii: propriii angajați. Și funcționează. Oamenii au, clar, nevoie de astfel de lucruri.
Ș.G.: Discuția asta cu locurile sociale și complexitatea funcționale ne duce cumva către legătura clădirii de birouri cu orașul, valoarea sa urbană de dincolo de eternele controverse despre înălțime, densitate etc. Am observat întotdeauna, la birourile realizate de voi, eforturile pentru eliberare și deschiderea parterelor: porticul de la Europe House, decupajul din parter la Charles de Gaulle – ce lasă spațiul public să treacă pe sub clădire –, parterul și etajul 1 comerciale la America House. În aceasta din urmă, unde ne și aflăm acum, văd că viața urbană se intensifică, locul e viu.
* America House
C.N: Da, a durat ceva vreme să se ocupe și să funcționeze spațiile, dar acum a devenit o bucată de oraș. Într-adevăr, promovăm intens funcțiunile publice la parter, în interesul orașului, dar, de fapt, și al investitorului, deoarece parterele nici nu sunt bune pentru birouri, cu excepția celor în care se lucrează cu publicul.
* UniCredit, foto: Andrei Mărgulescu
Acum, dacă pentru majoritatea zonelor există o cerere mare de închiriat spații comerciale la parter, lucrurile devin mult mai dificile la etajul 1. E mai mult un blocaj psihologic și un clișeu chiar, pentru că există funcțiuni bune de etaj 1. Centrul de fitness, de pildă, merge foarte bine la etajul 1. Ar mai fi funcțiunea medicală, ce s-a instalat, de pildă, la etajul 1 de la Nusco Tower.
Ș.G: Desigur. Din păcate, aici se întâmplă prea des să construiești spațiu public, și cineva să ți-l închidă. Am văzut că la Charles de Gaulle, una dintre cafenelele de jos și-a închis cu gard partea de terasă, în cel mai sinistru mod.
C.N: Ce s-a întâmplat acolo face parte din categoria de lucrări pentru care nu doar că nu ne-am dat acordul, însă nici nu ne-a cerut cineva părerea. Nu suntem absurzi și nu vrem să ne impunem propriile lucrări, și, dacă sunt lucruri făcute cu măsură, le susținem. Dar, iată, chiar aici la America House, un restaurant și-a extins propriul spațiu interior cu o grădină de iarnă, o lipitură fără nici o legătură cu imaginea existentă a casei.
Ș.G. Cam cum își închide omul balconul la bloc… Se întâmplă peste tot, o știm bine, dar parcă la clădiri de birouri te-ai aștepta la mai mult control. Aș trece de la spațiul public și scara mică la cea mare a orașului, pentru a vorbi despre concentrările de clădiri de birouri. Știm că în PUG-ul vechi și într-o mulțime de studii se prevedeau anumite zone pentru clădiri înalte și ştim și că viața, întâi cu boom-ul, apoi cu criza, a luat-o în cu totul alte direcții. Au apărut între timp în mod clar concentrări, cum este cea din zona Pipera / Barbu Văcărescu. Aici se naște un fel de downtown, dar într-un mod aproape complet liber.
*Clădire şi down‑town. Imobil de birouri, str. Gara Herăstrău nr. 4b, Bucureşti
C.N: Așa este. Din întâmplare, avem acolo trei clădiri și un proiect în lucru, și pot spune că nu a fost o dezvoltare premeditată. Multe nu au fost. Mi-aș permite o observație: primele două pasaje rutiere construite în București după 2000 nu erau prevăzute în PUG. Erau prevăzute 40 de pasaje, dintre care însă nu s-a făcut niciunul. Cele doua pasaje supraterane de la Băneasa se datorează investiției imobiliare uriașe de acolo.
De altfel, Pipera nu va rămâne deloc singurul focar de agregare intensă. Iar candidatele evidente sunt fostele zone industriale aflate în oraș, și nu în afară, și servite de stații de metrou. Una dintre ele, în vest, zona de la intersecția Iuliu Maniu – Vasile Milea… celebra Apaca. Mai e podul Grozăvești – unde sunt trei șantiere mari –, Semănătoarea – unde continuarea Sema Park a fost deocamdată întreruptă, însă reprezintă un mare proiect.
Apropierea de metrou devine un criteriu important în dezvoltarea clădirilor de birouri. Nu poți să mergi numai cu mașina. De altfel, facem o greșeală, dar asta e legea și trebuie să o respectăm: prevedem o mașină la 50 de metri pătrați. Ajungi la un raport absurd de 60% suprateran și 40% parcaje. Încărcăm bugetul, aducem mașinile din centru în loc să vină oamenii cu metroul sau chiar ca la New York, cu taxiul.
Ș.G: I-am auzit pe oamenii din lumea marilor dezvoltatori, care ziceau că oricât am încerca să ducem astfel de investiții în zonele în care ne convin, prin planificare sau alte reguli și stimulente, ele urmează tot logica lor proprie, mai ales pe cea a concentrării și a proximității – a așezării acolo unde există deja astfel de clădiri. Le place să fie împreună, să fie aproape, iar noile tehnologii de comunicare nu au schimbat acest lucru.
C.N: În anii de după apariția PUG-ului din 2000, m-am exprimat de multe ori critic față de acesta. Ei bine, în ultima vreme, am descoperit lucruri foarte interesante și valabile acolo, printre care echilibrul dintr-o dezvoltare dispersată, liberă și zonele de concentrare, puse cât se putea de bine în acel moment. Unele au avut noroc și s-au dezvoltat în direcția prevăzută, altele s-au dus la vale și au ajuns să fie mobilitate cu proiecte rezidențiale. Concepția polilor dispersați este, în sine, una realistă.
Recunosc, am crezut până la un moment dat că și dotarea masivă cu utilități va reprezenta un factor pentru dezvoltare. Însă rețelele și instalațiile din perioada socialistă erau atât de prost făcute, încât practic nu s-a putut folosi mare lucru.
* Benţa Office Building, Târgu‑Mureş (sediul EON Gas)
Ș.G: Ar fi ceva de spus, în încheiere, despre lucrul cu birourile?
C.N: Există o tendință de a impune din ce în ce mai multe reguli exterioare, din motive de înțeles, cum ar fi organizarea mai bună a activității, în general, economia, eficientizarea…, reguli însă uneori absurde, din cauza cărora ne este mult mai greu să realizăm clădiri așa cum o făceam înainte. Vine un client și zice: „Modulul meu este atât”; modulul altui beneficiar e cu totul diferit… și, de fapt, nu e vorba despre nici un modul; la clădirea EON din Târgu-Mureș, clientul a cerut un modul de 1,25 metri; la alte proiecte, s-a cerut așa-numitul „modul european”, adică 1,35 metri. Ei bine, America House, ce a fost și a rămas permanent plină de chiriași, are modulul structural de 7,80 metri, pentru simplul motiv că a fost gândită timp de multă vreme să servească parțial drept hotel, o funcțiune la care s-a renunțat aproape în ultimul moment, când nu se mai putea schimba structura. Ei bine, modulul arhitectural rezultat, de 1,95 m, funcționează foarte bine. O mulţime de reguli nu au neapărat o bază atât de solidă.
Poate că ar mai trebui spus că termenul „clădire de birouri” are o definiție destul de vagă. Diversitatea e enormă, nu doar de la o clădire la alta, ci şi de la o firmă la alta, între domenii… băncile și firmele de telefonie sau birourile de arhitectură funcționează complet diferit. Într-o firmă de avocați nu poți pătrunde în adâncimea spațiului, în zona de secrete, așa că atât sala mai publică de conferințe, cât și grupurile sanitare vor fi la intrare. Cantitatea de hârtie diferă de la un domeniu la altul, serverele au nevoie de răcire specială etc. Când proiectăm o clădire cu spații de închiriat, trebuie să acoperim cam toate aceste extreme.
Info, credite
DE PROIECTE
Bența Office Building – Târgu-Mureș (sediul EON Gas)
Dezvoltator: Rcb Development Office
Proiectant general, Arhitectura: Westfourth Architecture
arh.Vladimir Arsene, arh.Călin Negoescu, arh.Antoniu Craiovan, arh.Raluca Ionescu
Structura: Popp și Asociatii
Instalații: Mc General Construct
Antreprenor general: Bog’art
Antreprenor instalații: Lsg Building Solutions
Antreprenor fațade: Alusystem
Sisteme Caparol de finisaj si protecție a pereților pentru interior și exterior: DAW BENTA, caparol.ro
Ușă rotativă Record K31 din aluminiu placat integral cu oțel inox de tip oglindă, canaturi din sticlă: Siatec, record-romania.com
Clădire de birouri – Str. Gara Herăstrău nr.4b, București
Dezvoltator: Globalworth Asset Managers
Proiectant general, Arhitectură: Westfourth Architecture
arh.Călin Negoescu, arh.Tiberius Tudor
Au mai lucrat, la variantele elaborate în 2008 și 2012, arh.Ștefan Cătălin, arh.Mihai Ivan, arh.Antoniu Craiovan
Structura: Popp și Asociatii (Z Group la variantele elaborate in 2008 şi 2012)
Instalații mecanice: Miga Airvent
Instalații electrice: Cons-Eng Co
Antreprenor general: Bog’art
Antreprenor instalații mecanice: Modulex
Antreprenor instalatii electrice: Elektroinvest
Antreprenor fațade: Alusystem
